צרו קשר
ּ

הסדרת שימוש חורג או חריגות בניה

הריסה או הסדרה, זו השאלה

מה אני עושה במקרה שיש לי חריגות בניה או שמושים חורגים בנחלה שניתנים להסדרה במסגרת החלטת 1399? האם כדאי לי להרוס או להסדיר בהיתר?

הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה היא תנאי סף עיקרי ליישום החלטה 1399. בשלב זה, מערכת מיכון לצורך הוצאת שומות לדמי כניסה (3.75% + מע"מ) הוסדרה בהתאם להחלטה 1399 ואף מחלקת חוזים לדורות בהתיישבות הוציאה מספר שומות במסגרת הפיילוט. כעת פועלים לאפשר הוצאת שומות לדמי רכישה במסגרת רכישת מלוא זכויות בנייה הקיימות והעתידיות בנחלה כהשלמה לתשלום של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים.

 

 

העברת זכויות בנחלות

יישום ההחלטה במחוזות אמור להתחיל בשנת 2017 ואנו מניחים, כי רמ"י תודיע על תחילת יישום ההחלטה בשוטף עד סוף 2016-תחילת 2017. עד אז, בעלי הנחלות שמעבירים זכויות, בונים תוספת בניה או מפצלים מגרש מנחלה מתבקשים לפעול לפי החלטת הנהלה 3139. עליהם לשמור על הזכות לבקש "התחשבנות מחדש" כאשר רמ"י תחל ביישום ההחלטה ולקבל כסף בחזרה בצרוף הצמדה אם שולמו סכומים יותר לפי ההחלטות החלות כיום. בעלי נחלות רבים שואלים: מה אני עושה במקרה שיש לי חריגות בניה או שימושים חורגים הנחלה שניתנים להסדרה במסגרת החלטה 1399? האם כדאי לי להרוס או להסדיר בהיתר בניה?

 

שימוש חורג במבנים בנחלות

למענה לשאלה זו נדרש דיון בהתאם לכל מקרה, החלטה 1399 שמאפשרת הסדרה של בית שלישי בכל נחלה במסגרת בטול הרצף הבינדורי מתאימה לצורך כך. יהודה, בעל נחלה בעמק יזרעאל, שיכן את ילדיו במבנים חקלאיים שהוסבו למגורים לפני כ-15 שנה. לפני כשנה הגיע לנחלה של יהודה פקח מטעם רמ"י ומצא כי הסב מבנים למגורים ללא היתר בשטח כולל של 250 מ"ר. יהודה קיבל מכתב מרמ"י כי עליו לפנות את מבני השימוש החורג וכן לשלם את דמי השימוש בסך 800 אלף שח עבור כל שנות השימוש. יהודה ואשתו, בני 80, חיים מדמי ביטוח לאומי ומפנסיה מזערית, ואף אצל ילדיהם הפרוטה לא מצויה. בפגישה שערכנו בנחלה ביקשנו, כי יהודה יפסיק את השימוש החורג וישיב את המצב במבנים לקדמותו ובמקביל, נבחן כניסה להחלטה 1399, יהודה ישלם דמי כניסה ויבקש לבנות 2 בתים עבור ילדיו, בנוסף לבית הבנוי בנחלה.

בהחלטת הנהלה 3139 קבעה רמ"י, כי יתאפשר ליישם את החלטה 1399 במקרים מיוחדים והמקרה שלנו נראה מיוחד מספיק. לאחר פניה לרמ"י קיבלנו הסכמה להכניס את המקרה לפיילוט בכפוף לפינוי מבני השימוש החורג.

 

המסמכים הנדרשים לצורך יישום ההחלטה הומצאו

ילדיו של יהודה עברו לבתים שכורים במושב, ויהודה השיב את מצב המבנים לקדמותו. לאחר שפקח רמ"י אישר שהמבנים מתאימים להיתרים, הומצאו לרמ"י המסמכים הנדרשים לצורך יישום ההחלטה: נסח טאבו עדכני של חלקה א', אישור האגודה על הרכב הנחלה, חתימת האגודה על תצהיר לעניין מס' היחידות המותרות לבנייה במושב לפי תמ"א 35, מפת מדידה עדכנית של הנחלה עליה סומן השטח למגורים והשטח החקלאי ע"פי התב"ע, סומן גבול 2.5 דונם, וסומנו כל המבנים גודלם והשימוש בהם.

 

זכויות בניה בנחלה

בימים אלה קיבלנו מרמ"י שומה לדמי כניסה, שבה בחן שמאי רמ"י את שווי חלקת המגורים בשטח 2.5 דונם הכוללת זכויות בניה ל-375 מ"ר ללא מע"מ ופיתוח ע"פי הטוב והמועיל ביותר. שמאי רמ"י קבע כי כי השימוש היעיל והטוב הוא בניה של יחדה אחת בשטח של 200 מ"ר ושייך לבית שטח של 2 דונם ויחידה נוספת בשטח של 175 מ"ר אליו שויכה חלקה של 500 מ"ר.

במקרה הנדון שווי חלקת המגורים היה כ-3 מיליון שח ועל-כן דמי הכניסה נקבעו על 130 אלף שח. לאחר תשלום דמי הכניסה יקבל יהודה 3 הטבות: ביטול רצף בינדורי, יהודה יוכל לבנות 2 בתים עבור שני הילדים (במקרה זה קיימת תב"ע שמאפשרת בניית 3 יחידות בשלושה מבנים נפרדים),שימוש בזכויות בניה של 375 מ"ר לפי שיקול דעתו (לא יחול תשלום על זכויות מעבר ל-160 מ"ר או 55 מ"ר כפי שחל היום עד לקיבולת של 375 מ"ר), אפשרות לפיצול מגרש מהנחלה בתשלום 33$ דמי היוון (השלמה ל-33% לאחר תשלום דמי כניסה).

המקרה המתואר לעיל ממחיש את יישום החלטה 1399 באופן מעשי כאשר אנו רואים, כי השומות שהצגנו במהלך התקופה שרמ"י בחנה את היישום של ההחלטה מתאימות לדרך העבודה שבה תפעל רמ"י במסגרת יישום ההחלטה. אנו מבקשים מהציבור להתכונן ליישום ההחלטה ומהאגודות לפעול בהקדם לאשר תב"ע שבה ייקבעו זכויות בניה לשלוש יחידות בשלושה מבנים וליחידת הורים בשטח כולל של כ-800 מ"ר לכל היחידות.

למעלה

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם

ּ