• 079-688-11-44
  • info@waissman.co.il
  • ראשון - חמישי: 9:00 - 18:30

קרקע חקלאית, המדריך השלם למשקיע

על שאלות אלו ואחרות ננסה לענות במאמר זה המסכם עבור משקיע פוטנציאלי את תמצית המידע הרלוונטיח עבור פעילות בתחום הקרקעות החקלאיות. במידה ויש ברצונכם לקבל מספר הצעות קונקרטיות להשקעה בקרקע חקלאית אתם מוזמנים למלא את פרטיכם בטופס המופיע מצד ימין.

בעשור האחרון חלה עלייה ניכרת בהיקף הפעילות בשוק הנדל"ן החקלאי בישראל, כאשר יותר ויותר משקיעים מהציבור הרחב שמים את כספם על רכישת קרקעות חקלאיות. לאור המגמות בעולם הפיננסים הישראלי לא יהיה מוגזם להמר כי היקף ההשקעה בתחום נדל"ני זה ישמר גם במהלך השנים הבאות, זאת בהנחה שמחירי הדירות ישמרו על רמה גבוהה מחד ואפיקי ההשקעה המקובלים (פקדונות בנקאיים, תוכניות חסכון, מניות, איגרות חוב וכו') ימשיכו להציע תשואות זניחות או רמת סיכון גבוהה, מנגד.

חשוב לזכור, השקעה מושכלת בשוק הנדל"ן החקלאי, בדומה להשקעות בתחומים אחרים, מחייבת ידע מקצועי וכמובן שגם הפעלת שיקול דעת רציונלי וקר (גם מזל לא יזיק). על מנת לסייע לכם לרכוש ידע זה, נציג בפניכם כמה עקרונות יסוד הנוגעים להשקעה בקרקע חקלאית וכמה עדכונים לגבי השקעה בתחום נכון לשלהי שנת 2016.

מהי קרקע חקלאית?

"קרקע חקלאית" הוא המונח המקובל בשוק הנדל"ן לתיאור חלקת אדמה מוגדרת אשר יעודה התכנוני, כפי שהוא מוצג בתוכניות מתאר, הוא שימוש לצרכי פעילות חקלאית בלבד (גידולי שדה, מרעה לבקר, פרדסים וכו').

ההגדרה המשפטית לגבי שימושים בקרקע הנחשבים כפעילות חקלאית וסוגי השימוש שאינם נחשבים לכאלה, הורחבה והתעדכנה בשנים האחרונות (בעקבות מספר פס"ד תקדימיים), אך גם נכון ל-2016 הגדרה זו אינה מורכבת מרשימה ברורה ומפורטת של פעילויות. התוצר של הערפול המסוים בהגדרה המשפטית מביא לא פעם למחלוקות בפרשנות בין בעלי קרקעות חקלאיות ובין רשויות התכנון בסוגיה, ולא פעם ההכרעה בעניין מגיעה לערכאות משפטיות.

יש לציין כי יעוד תכנוני אינו בגדר המלצה של גופי התכנון (ועדות מקומיות לתכנון ובנייה, ועדות מחוזיות לתכנון ובנייה, המועצה הארצית לתכנון ובנייה) לבעלי החזקה בקרקע מסוימת, אלא עומד כתקנה חוקית מחייבת. יתר על כן- שימוש בקרקע לכל צורך אחר הוא עבירה על חוקי התכנון של מדינת ישראל ועשוי להוביל להטלת קנסות, ביצוע צו הריסת מבנים, פינוי בכוח וסנקציות ענישה נוספות. על מנת לקיים פעילות אחרת בקרקע מלבד זו המוגדרת לה בתוכניות מתאר, ניתן לפנות לרשויות התכנון בבקשה לקבל היתר לשימוש חורג או לפעול מולן לשינוי הייעד התכנוני.

מאחר ופעילות חקלאית היא לא בהכרח הפעילות העסקית הרווחית ביותר בישראל, הבסיס הכלכלי האמיתי להשקעה בקרקעות חקלאיות היא ציפיה כי ייעודה התכנוני הקרקע ישונה. שינוי ייעוד תכנוני של קרקע מחקלאות לבנייה (לצרכי מגורים, מסחר, תעשייה ותיירות) נעשה בתהליך בירוקרטי המכונה – הפשרת קרקע. הפער הניכר בין הרווח הפוטנציאלי הגלום בפעילות חקלאית לבין הרווח הפוטנציאלי הגלום במכירת דירות/שטחי מסחר/מבני תעשייה, גורם לכך שהפשרת קרקע חקלאית מביאה לעלייה דרמטית בערך הקרקע, לעתים בשיעור של מאות אחוזים, ועלייה זו היא הסיבה העיקרית בגינה משקיעים רוכשים קרקעות חקלאיות.

מהי הפשרת קרקע?

קרקע חקלאית

הפשרת קרקע, הגביע הקדוש של שוק הנדל"ן החקלאי, היא תהליך בירוקרטי ארוך ולרוב כרוך בעלויות בלתי מבוטלות עבור בעלי הקרקע (בעיקר לצורך הכנת תוכנית אדריכלית/הנדסית המוגשת לאישור גופי התכנון). הסמכות לשינוי יעודה של קרקעות חקלאיות נתונה בידי מספר גופים מנהלתיים-מקצועיים, מקומיים וארציים, המופקדים על תחום התכנון ההנדסי בישראל.

אישור שינוי יעוד יכול להתבצע במספר מסלולים אפשריים בהתאם לגורם היוזם את ההליך, להיקף הקרקעות הנדונות וכו', עם זאת מרבית הפשרות קרקעות חקלאיות בישראל מתבצעות באופן הבא: יזם נדל"ן, אם כבעל הקרקע או כנציג בעלי קרקעות, מכין תוכנית הנדסית המשרטטת את יעודה המבוקש של הקרקע (לדוגמא – הקמת שורת מגדלי מגורים). השלב הבא בתהליך, אף שאינו מתבקש ואינו פורמלי, מתקיים במרבית המקרים וכולל פנייה של היזם לרשות המקומית (ראש העיר, ראש המועצה או בעלי תפקידים ברשות) בנסיון לגייס את תמיכתם בתוכנית. בשלב הבא מגיש היזם את התוכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (גוף מקצועי-ציבורי בו חברים אנשי מקצוע ובעלי תפקידים ברשות המקומית) הנשלטת במידה רבה על ידי הרשות המקומית הרלוונטית אך לא באופן מוחלט.

החלטות הוועדה המקומית מושפעות ממספר גורמים, העיקריים בהם: פרטי תוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית ועמדת הרשות המקומית עצמה. יש לציין כי התוכניות המוגשות על ידי היזמים לגופי התכנון אינן מסמך דל בפרטים, המוסמכים להפיקן הם אנשי מקצוע (מהנדסי ערים, אדריכלים וכו') והן כוללות התיחסות מפורטת לשורה ארוכה של תחומים וסוגיות תכנוניות, כלכליות והנדסיות.

הוועדה המקומית רשאית לדחות את התוכנית שהוגשה לה, להשיב אותה לידי היזם בצירוף בקשות לתיקונים ושינויים, או לאשר אותה. במידה והוועדה מחליטה לאשר את התוכנית היא "מפקידה" אותה – מפרסמת אותה לעיון הציבור ומאפשרת לבעלי עניין (תושבים, בעלי קרקעות סמוכות, גופים ציבוריים וכו') להשמיע התנגדויות, הסתייגויות וכו'. בתום תקופת ההפקדה עולה התוכנית לדיון מחודש בצירוף ההתנגדויות וההערות שהושמעו. במידה והתוכנית מאושרת גם בדיון השני, היא מועברת לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

מהי ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה? מדינת ישראל מחולקת מבחינה מנהלית ל-6 מחוזות: צפון, דרום, ירושלים, חיפה, מרכז והשפלה, בכל מחוז שכזה פועלת ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה. הדיון בוועדה המחוזית דומה במתכונתו לזה המתקיים בוועדה המקומית (דיון ראשון, הפקדה-דיון שני). במרבית המקרים הוועדה המחוזית מוסמכת לאשר באופן סופי את שינוי יעוד הקרקע. במקרים יוצאי דופן, לדוגמא בהם התוכנית מתייחסת לשטח גדול במיוחד, היא מועברת לאישור סופי של המועצה הארצית לתכנון ובנייה או של אחת הוועדות המקצועיות הפועלות במסגרתה, כגון – הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש"פ).

מסלולים אפשריים נוספים לאישור הפשרת קרקע:

– המדינה (לרוב באמצעות רשות מקרקעי ישראל) יוזמת תוכנית להפשרת קרקעות חקלאיות (לרוב אדמות מדינה) בהיקף נרחב, לדוגמא לצורך הקמת ישוב חדש, ומעבירה את התוכנית לאישור מזורז בוועדה המחוזית הרלוונטית או במועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

– רשות מקומית יוזמת תוכנית להפשרת אדמות חקלאיות בהיקף נרחב ומעבירה את התוכנית ישירות לאישור הוועדה המחוזית הרלוונטית.

– יזם המחזיק בשטח גדול יוזם תוכנית להפשרת הקרקע ומגיש אותה ישירות לאישור הוועדה המחוזית הרלוונטית.

האם כדאי להשקיע בקרקעות חקלאיות?

כפי שנאמר לעיל, הבסיס העיקרי להשקעה מוצלחת בקרקע חקלאית היא הפשרת הקרקע במהלך טווח זמן מסוים (בהתאם לגודל ההשקעה, התשואה המבוקשת וכו') ממועד הרכישה. על כן הערכת הכדאיות ברכישת אדמות חקלאית מבוססת במידה רבה על היכולת להעריך בצורה אמינה את הסיכוי כי השטחים אכן יופשרו בעתיד הנראה לעין. את ההערכה שגיבשתם לגבי סיכויי הפשרה יש לשקלל עם מספר נתונים נוספים, המרכזיים ביניהם: מחיר החלקה המוצעת לרכישה, אומדנים לגבי ערכה של אותה חלקה במידה ואכן תאושר לבנייה ביעודים שונים (בנייה רווייה למגורים, בנייה צמודת קרקע למגורים, בניית מבני תעשייה, בניית מבני מסחר, פיתוח תשתית תיירות), גובה המס שיושת על בעל הקרקע במידה והקרקע תופשר והיקף הקרקע שתופקע לצרכי ציבור במידה והקרקע תופשר.

לצד האמור לעיל יש לציין אופציה נוספת להשקעה מוצלחת בקרקעות חקלאיות- הסחר הער המתקיים בנוגע לשטחים חקלאיים מחד והעובדה כי הליך הפשרת הקרקע מורכב מכמה שלבים סטטוריים, מייצרת לעיתים למשקיעים אפשרות לממש את השקעתם ולגרוף רווח במידה והתוכנית להפשרת הקרקע עברה שלב קדימה בהליך התכנוני, לדוגמא- במידה ותוכנית להפשרת חלקת קרקע מסוימת קיבלה את אישורה של הוועדה המקומית, במרבית המקרים אישור זה יביא לעלייה מסוימת בערך החלקה, בשל ההערכה כי אישור זה מגדיל את הסיכויים כי הקרקע תופשר לבסוף. קפיצות ערך אלו מציגות למשקיע לעתים תחנות יציאה למימוש ההשקעה וגריפת רווח גם ללא המתנה לסיום תהליך ההפשרה.

תוכנית מתאר

הערכה מקצועית ומקיפה של הסיכויים כי אדמה חקלאית תופשר צריכה להיות מבוססת בעיקר על הנתונים הבאים:

תמ"א 35 – לאיזה מרקם תכנוני משוייכת חלקת הקרקע בתוכנית המתאר הארצית 35? הסיכויים לאישור הפשרתן של אדמות חקלאיות המשויכות למרקם תכנוני – פיתוח עירוני, גבוהים במידה משמעותית מן הסיכויים לאישור ההפשרה בעבור כל מרקם תכנוני אחר.

תוכניות מתאר מקומיות ומחוזיות – מהי ההתייחסות לשטח בתוכנית המתאר הרלוונטיות? בדיקה של פרמטר זה עשויה לגלות לכם כי החלקה המוצעת לרכישה מיועדת לשמש לסלילת כביש עתידי או מוגדרת כאיזור נופש מטרופוליני או במקרה הטוב יותר – מיועדת לבניית שכונת מגורים.

הרשות המקומית – האם יש לרשות המקומית הרלוונטית עמדה מוצהרת בנוגע להפשרת הקרקע המדוברת? מהו היקף עתודת הקרקעות הזמינות לבנייה בשטח השיפוט של הרשות המקומית? מהו היקף הבנייה החדשה בשטח הרשות? מהי ההערכה לגבי היקף הבנייה בשנים הבאות? חשוב לדעת במקרה בו הרשות המקומית מתנגדת להפשרת קרקע חקלאית, סיכויי התוכנית לקבל אישור פוחתים בצורה משמעותית.

בעלות – בהנחה כי הקרקע המשווקת היא קרקע חקלאית בבעלות פרטית (אדמות מדינה חקלאיות אינן נחשבות להשקעה מומלצת מכיוון שגם במקרה והקרקע תופשר החוכרים אותה מן המדינה ידרשו להשיב אותה למדינה ולקבל תמורתה פיצוי לא משמעותי), יש לבדוק האם האדמה המוצעת לרכישה היא חלקה בבעלות יחידה הרשומה בטאבו כחלקה יחידה, או שמא מדובר ברכישת חלק מחלקה גדולה יותר הנמצאת בידי מספר בעלים? במידה והתשובה השנייה היא הרלוונטית, יש לבדוק מי הם בעלי הקרקע האחרים, האם הם חתומים על הסכם שיתוף המסדיר את פעולתם להפשרת הקרקע? האם הם פועלים בתיאום בנוגע להפשרת הקרקע או באופן עצמאי? עימות בין בעלי קרקע בנוגע לתוכנית המוגשת לרשויות התכנון צפוי להביא לעיכוב משמעותי בהפשרת הקרקע במקרה הטוב ולדחיית התוכנית עד להשגת סיכום בין הבעלים במקרה היותר נפוץ.

טיפ – בדיקת ההתייחסות התכנונית לחלקת קרקע מסוימת (עדיף להשיג מספר חלקה ומספר גוש) בתמ"א 35 ובתוכניות מתאר מקומיות ומחוזיות, ניתנית לביצוע באמצעות מערכת מידע גיאוגרפי ארצית, אליה ניתן להגיע מאתר האינטרנט של משרד הפנים. עיון בתוכניות מתאר אשר טרם אושרו ניתן לביצוע באמצעות מאגר תוכניות המתאר המופיע באתר רשות מקרקעי ישראל. ישנן תוכניות מתאר מקומיות המוצגות בפירוט גם באתר הרשות המקומיות הרלוונטית.

מהו תקן 22?

תקן 22 הוא שמו המנהלתי של תקן שמאות חדש אשר גובש ב-2014 על ידי השמאי הממשלתי. תקן 22 משרטט שורה של כללים מחייבים לשמאי מקרקעין כאשר הוא עורך שומה עבור קרקע אשר אינה מאושרת לבנייה, אך משווקת על סמך הציפיה כי מצב זה ישתנה, כלומר הקרקע תאושר לבנייה. למעשה התקן מיועד בעיקר להציג כללים עבור עריכת שומה לקרקע חקלאית המשווקת כהשקעת נדל"ן. גיבוש התקן נעשה בעקבות יוזמה של הרשות להגנת הצרכן ובעקבות תלונות שקיבלה זו האחרונה על פעולות שיווק של חברות נדל"ן חקלאי – פעולות שיווק אשר כללו מידע חסר או מידע מטעה לגבי הקרקעות המשווקות וביתר דיוק לגבי הסבירות כי הקרקעות יופשרו לבנייה בעתיד הנראה לעין.

תקן 22 קובע כי שמאי מקרקעין העורך שומה לקרקע שאינה מאושרת לבנייה, חייב לכלול בשומה את אומדן ערך הקרקע במצבה התכנוני הנוכחי (לא מאושרת לבנייה), לאחר מכן הוא רשאי לבחון את המידע שיעביר לידיו מזמין השומה בנוגע לתוכניות שינוי יעוד לקרקע. רק במידה והשמאי מוצא לאחר בדיקה מקצועית ומקיפה, כי המידע שנמסר לו הוא נכון ומדויק וקיימת סבירות מספקת להפשרת הקרקע, הוא רשאי לכלול בשומה גם אומדן לגבי ערכה של הקרקע כאשר היא מאושרת לבנייה. לצד אותו אומדן על השמאי לתאר בפרטים את השלבים השונים בתהליך שינוי ייעוד הקרקע (ועדה מקומית, ועדה מחוזית וכו'), את הסבירות שכל אחד מהם אכן יתקיים, את המועד המשוער של כל אחד מאותם שלבים ואת העלויות הצפויות לבעל הקרקע.

יש לציין כי לעת עתה חברות הנדל"ן אינן מחויבות להציג בפני לקוח פוטנציאלי שומה שנעשתה לקרקע המשווקת וכן אינן מחויבות להזמין שומה שכזו כלל. טיוטת התקן החדש פורסמה בספטמבר 2013 לעיון הציבור ועל מנת שבעלי ענין יוכלו להגיש לשמאי הממשלתי את הערותיהם והשגותיהם בעניין. באוקטובר 2014 אישרה מועצת שמאי המקרקעין את התקן החדש והחל מדצמבר 2014 תקן 22 הינו בעל תוקף. המהלך המשלים לתקינת תקן 22 היה אמור להגיע בדמות תקנות של משרד הכלכלה (במסגרת הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן) אשר יחייבו חברות נדל"ן העוסקות בשיווק אדמות חקלאיות להציג בפני המשקיע הפוטנציאלי שומה לקרקע הרלוונטית אשר תערך על פי הוראות התקן החדש. על פי התקנות המתוכננות חברה שתמנע מהצגת המידע בפני המשקיע תיקנס באופן מיידי בסכום של 22 אלף ש"ח, חברה שתמצא כי הסתירה את המידע מן המשקיעים בכוונת הונאה תיקנס בסכום גבוה יותר אשר עשוי להגיע ל-200 אלף ש"ח.

על אף שהרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן ניסחה את התקנות האמורות מזה כבר, כניסתן לתוקף ובעיקר אכיפתן, מצריכה עדיין את אישור ועדת הכלכלה של הכנסת וכן את חתימתו של שר הכלכלה. נכון למאי 2016, שני מהלכים פורמליים אלו עדיין לא התבצעו ועל כן הוראות תקן 22 עדיין לא השפיעו בצורה משמעותית על שיווקן של אדמות חקלאיות בישראל.

עדכון (מאי 2016)

חברת אדמה, אחת החברות הפעילות ביותר בתחום שיווק הקרקעות החקלאיות (בין היתר באמצעות מותגים נלווים כגון – חברת טרה), נמצאת בשבועות האחרונים בהליכים משפםטיים בשל היותה חדלת פרעון ובשל תביעות נושים בעניין זה. הליכים אלה עשויים להסתיים בפירוק החברה, הסדר נושים או בהקפאת ההליכים נגדה. בכל מקרה כמובן כי מומלץ להמתין לבחינת תוצאות הליכים אלו לפני התקשרות עסקית עם החברה ונציגיה.

סיכום ותחזית לשנת-2017

נכון לעת זו שוק הקרקעות החקלאיות בישראל עדיין כולל אופציות אטרקטיביות למשקיעים, ולאור הנתונים בענף הנדל"ן ניתן להעריך כי קביעה זו תהיה נכונה גם בשנים הקרובות ולכל הפחות לשנה הבאה וזאת מהסיבות הבאות:

א- רמת הכדאיות הנמוכה באפיקי ההשקעה המסורתיים בישראל לא צפויה להשתנות, הריבית המוצעת לחוסכים בפקדוות בנקאיים תמשיך להיות נמוכה ובמקביל הערכה סבירה היא כי היחס בין תשואה פוטנציאלית לרמת הסיכון בהשקעה בבורסה התל אביבית ימשיך להיות בלתי משתלם למשקיע הקטן-בינוני

ב- מחירי הדירות בישראל לא צפויים לרדת, לפחות לא באופן דרמטי ועל כן התשואה הפוטנציאלית מהשקעת נדל"ן מוצלחת תמשיך להיות גבוהה.

ג- המאמץ הממשלתי המתמשך להגדלת היקף הבנייה למגורים עשוי להביא לגמישות של מוסדות התכנון בנוגע להפשרת קרקעות חקלאית.

ד- לא צפוי שינוי בתחום המיסוי אשר ישנה את קפיצת הערך העצומה בשווי קרקע חקלאית עם שינוי ייעודה לקרקע לבנייה.

עם זאת על מנת לאתר את אותן אופציות משתלמות ולהימנע מביצוע השקעות גרועות, מומלץ לבצע בדיקה מקיפה ומקצועית לגבי הנכס המוצע לכם לרכישה.

צור קשר

מאמרים אחרונים

קטגוריות

On Key

מאמרים נוספים שעשויות לעניין אותך

תכנון תב"ע
waissman

חוות דעת תכנונית

ישנה חשיבות רבה להכרת החוקים והתהליכים הקשורים לחוק התכנון והבניה, לחוקים אלו יש השפעה רבה על תכנון והתחדשות המשפיעים על הסביבה ותורמים להבנה בנושא של

קרא/י עוד »
שנוי יעוד קרקע | מי עורך את שינוי הייעוד | איך עושים שנוי ייעוד מקרקעין
תכנון תב"ע
waissman

שינוי ייעוד מקרקעין

שינוי ייעוד מקרקעין הוא ההגדרה המוכרת במוסדות הממשלתיים והעירוניים בישראל להפיכתה של קרקע מכזו המיועדת לשימוש חקלאי לקרקע המיועדת לשימושים עירוניים שונים כגון בנייה של

קרא/י עוד »