צרו קשר
ּ

חוזרים לבניה של דירות קטנות

לאחר יותר משלושה עשורים שבהם נבנו רק דירות בנות ארבעה או חמישה חדרים במרכזי הערים, נראה שמיזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי יכולים להיות המענה למחסור בדירות קטנות.

שינויים במבנה החברה המודרנית. אוכלוסיות מגוונות ומשתנות של גרושים גרושות, תופעת הרווקות המאוחרת, מזדקנים ועוד, כל אלו גרמו בשנים האחרונות לכך שהביקוש לדירות קטנות עלה משמעותית בשנים אלו, אך נראה שדווקא בתקופה זו קטן ההיצע של דירות אלו משמעותית.

למרות הצורך הגדל והולך, נראה שהמגמה בתחום הבניה למגורים בעשורים האחרונים הייתה דווקא הפוכה, ורוב הדירות החדשות שנבנו במרכזי הערים אלו הן של 4-5 חדרים שיועדו בעיקר למשפחות במבנה המסורתי.

ב-2-3 העשורים האחרונים, נבנה בישראל רק אחוז קטן מאוד של דירות קטנות של 3 חדרים ופחות, וזה בגלל גישת העיריות ברובן בתקופה הזו להתמקד בבניה של דירות גדולות, במטרה למשוך אוכלוסיה "חזקה" ומבוססת יותר למרכזי הערים. פה ושם אמנם נבנו דירות בנות 3 חדרים אך כמעט ולא נבנו דירות בנות 2 חדרים ומטה, וזה למעט במקרים נדירים, באזורים ספציפיים ובאופן נקודתי. גבר גרוש למשל, שחי בגפו, צריך היום לגור עם ההורים, לשכור דירה מפוצלת גבס באופן לא חוקי, או יחידת דיור בקצה מגרש ביתי קיים וכן מגוון אפשרויות לא נוחות אחרות. עבור אותו גבר נכון להיום כמעט ולא קיימת האפשרות למצוא דירת יחיד, שתתאים למידותיו וצרכיו. הצורך בדירה קטנה רלוונטית לא רק לגרושים אלא גם לרווקים/צעירים/מבוגרים/אלמנים ועוד, ובחברה המערבית משקל אוכלוסיות אלו רק גובר בשנים האחרונות.

הזדמנות לשינוי בשל התחדשות עירונית

על אף המגמה השלטת, נראה שבשנים האחרונות, וכתוצאה מתהליכי התחדשות עירונית, נוצרו הזדמנויות חדשות לבניה של דירות קטנות של 2-3 חדרים בעיקר במיזמי תמ"א 38 הנבנים במרכזי הערים הוותיקות, ויש מספר דוגמאות.

רוב הדירות החדשות במרכזי הערים נועדו למשפחות במבנה המסורתי

אילוצי קונטור המבנה הישן שמעליו נבנות הדירות החדשות יוצרים מצב שבו ליזמים לעתים אין ברירה אלא לתכנן דירות חדשות בגודל שיתאים לקונטור התחתון של המבנה הישן שמחוזק מה שיוצר דירות זהות לגדלים שנבנו פעם. זה קורה גם בפרויקטים בהם ניתן לתכנן דירות בשינויי צפיפות יחידת דיור ברמת קומה בודדת, כאשר יזמים מתכננים מספר דירות גבוה יותר מהקומה הקיימת התחתונה של המבנה הישן, כדי לייצר פרויקט כלכלי יותר. במקום שתי דירות בקומה, נבנות 3 דירות קטנות יותר באותו קונטור, בצורה כזו השטח בעצם מתחלק בין יותר דירות שמתוכננות מראש כדירות קטנות יותר.

יתרון נוסף שטמון בתמ"א 38 הוא האפשרות לבנות יח"ד חדשות בקומה המפולשת – קומת הקרקע מכוח זכויות הבניה של תמ"א 38. השטח שם הוא מוגבל דבר שמוליד דירות קטנות. כל זאת כפוף לדרישות העירייה, למשל בהרצליה (נכון לשנת 2016) ניתן לתכנן דירות בגודל מינימלי של 50 מ"ר בקומת קרקע.

בשל ההזדמנויות התכנוניות הקיימות בתכנון הפרויקטים הללו, נוצר מצב שבו כמעט בכל פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2 יכולות להיבנות גם דירות קטנות של 3 ו-2 חדרים, בגדלים ששוק הנדל"ן לא היה רגיל אליהן במשך שנים רבות וזו בשורה נהדרת!

יש לנו בחברה מספר פרויקטים שבהם תוכננו דירות כאלו והן פונות דווקא לאוכלוסיות שנאלצות לשכור כיום בעל כרחן דירות קטנות שמפוצלות היום באופן לא חוקי, או יחידות דיור רעועות. לאחרונה, למשל אושרה תכנית של דירת 2 חדרים 59 מ"ר בפרויקט שיחל בקרוב בכפר סבא , ודירות 48 מ"ר בפרויקט שיחל בקרוב בהוד השרון. אלו דירות חדשות ששנים לא נבנו כאן, וזה בזכות ההתחדשות העירונית תמ"א 38. ברוב הרשויות המקומיות, נכון להיום, המדיניות בתכנון דירות היום בתמ"א 38 שונה ממבנים רגילים. בשל אילוצי תכנון במבנה, קיים והרצון לעודד חיזוק מבנים. לעיריות אין ברירה אלא להקל בתכנון, וכך למשל מאושרות יחידות דיור בגודל הקונטור הקיים בקומות התחתונות. לעתים גם דירות 2 חדרים חדשות עם מרפסת – מוצר שכמעט לא שווק בארץ עשרות שנים וזה חסר תקדים כמעט!

יתרון נוסף בתמ"א 38: האפשרות לבנות יחידת דיור בקומה המפולשת.

המצב קיים גם בפרויקטי תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) ששם ישנה הגבלה לקווי בנין, מה שיוצר קומה קטנה יותר, שנותנת אפשרות לתכנון דירות קטנות של 40-60 מ"ר בפרויקטים רבים אושרו לאחרונה בעיר רמת גן למשל. יש להבהיר שגדלי דירה מינימליים משתנים ותלויים במדיניות העירייה הספציפית.

הנה כי כן, המצב החדש שבו התחדשות עירונית הופכת לשחקן מרכזי בתחום הבניה למגורים – יוצר הזדמנויות לשחרר לשוק בשנים הקרובות אלפי דירות קטנות במרכזי הערים במרכז וגם בערי השרון. אך עם זאת, נראה שאין עדיין בכך מספיק כדי לענות על הצורך ההולך וגדל בדירות קטנות בארץ. לכך לא תספיק רק ההתחדשות העירונית אלא מדיניות ממוקדת של הרשויות והבנה של המצב החדש, שדורש בניה של דירות קטנות.

למעלה

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם

ּ