צרו קשר
ּ

הקשר בין תביעות לזכויות היסטוריות ל"התחשבנות מחדש"

תאריך: 28 ינואר 2020 | ב' שבט תש"פ | עדכון מקצועי מס' 952 ב

חלק ב' הדרמה בעיצומה –

בחלק א' הצגנו את הבעיה שיצרה מדיניות רמ"י אשר שללה ממושבים את האפשרות ליישם

החלטות מטיבות כאשר הוגשה תביעה לזכויות היסטוריות, וסיימנו את הסקירה בבג"ץ אדמתי

שניתן ביום 15.1.20 , ונדחה מסיבות "טכניות", בטענה כי מדובר בעתירה כוללנית ולא פרטנית.

 

מי זכאי להגיש בקשה ל"התחשבנות מחדש" כאשר הוגשה ת ביעה לזכויות

היסטוריות ?

בשלב זה, לאחר שסקרנו את השתלשלות העניינים בנושא הגשת תביעות לזכויות היסטוריות

בהקשר לזכות להגשת בקשות להתחשבנות מחדש, המצב המשפטי הוא ברור לאחר שהתקבלה –

החלטת הנהלה 4563 אשר פתחה את הדרך להגשת בקשות להתחשבנות מחדש, בתוך שישה

חודשים מהמועד שבו הוכרעה התביעה לזכויות היסטוריות בעלי הנחלות והרוכשים שביצעו –

פעולות של תוספת בניה או פיצול נחלה או העברת זכויות החל מיום 9.6.11 ולפני 10.4.18 "נשמו

לרווחה" והמתינו בביטחון למועד שבו תוכרע התביעה לזכויות היסטוריות.

הלכה למעשה החלטת הנהלה – 4563 האריכה את המועד להגשת בקשות להתחשבנות מחדש

שנקבע לשנה, החל מיום 10.4.18 ולפני יום 10.4.19 , לתקופה של שישה חודשים החל ממועד

הכרעת התביעה לזכויות היסטוריות.

 

המצב המשפטי:

עד כאן הכל נראה ברור ופשוט החלטה הנהלה – 4536 קבעה את הכללים להגשת בקשה

להתחשבנות מחדש, וכן נקבע המועד להגשת הבקשה, וכעת נותר להמתין לסיום התביעה, וכאשר

התביעה תסתיים, להכין את המסמכים לכניסה להחלטה ולהגיש את הבקשה להתחשבנות מחדש.

העברת זכויות במסגרת הבקשה להתחשבנות מחדש זכאי בעל הזכויות לקיזוז את מלוא דמי –

ההסכמה ששולמו על ידי המוכר, משומת דמי הרכישה, שתקבע לפי שווי הנחלה במועד הוצאת

השומה לדמי הסכמה ולא לפי השווי במועד הגשת הבקשה.

תוספת בניה בעל הזכויות זכאי לקיזוז מלא של דמי ההיוון ששולמו, מהשומה לדמי כניסה –

( 3.75% + מע"מ( או לדמי רכישה ) 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים כולל פוטנציאל(.

הבהרה במסלול דמי כניסה ניתן לבקש קיזוז של דמי ההיוון אך במקרה זה יקבל בעל הנחלה –

375 מ"ר בלבד ולא את קיבולת הבניה בגינה שולם מעבר ל – 160 מ"ר. לחילופין, ניתן לבקש כי לא

יקוזזו דמי ההיוון משומת דמי הכניסה ובמקרה זה יקבל החוכר ניצול של מלוא קיבולת הבניה

בגינה שולם לרמ"י )מעבר ל – 160 מ"ר( מומלץ לא לקזז את דמי ההיוון ולהותיר את קיבולת –

הבניה ששוויה גבוה יותר.

פיצול נחלה קיימת זכות לקיזוז ההפרש בין דמי ההיוון ששולמו לפי הוראות אגף חקלאי – 62 לפי

91% , משומת דמי ההיוון לפי ההחלטה במסלול דמי כניסה + השלמה לפיצול מגרש מנחלה בסך

33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל (עד 160 מ"ר השלמה בסך 29.25% + מע"מ + השלמה

למלוא הפוטנציאל לפי 33% + מע"מ) ככל ושולמו כספים ביתר החוכר זכאי להשבה של כספים. –

המפנה הדרמטי :

אם חשבתם שכאן זה נגמר אז טעיתם!

אני עומד לשתף אתכם במפנה דרמטי במדיניות רמ"י שאוזן לא שמעה ועין לא ראתה עוול כזה!

על מנת לפשט את הדברים ולהוריד אותם "לקרקע המציאות" אביא בפניכם עובדות של סיפור

אמיתי שמתרחש בימים אלה ותשפטו בעצמכם.

עובדות המקרה:

ביום 3.5.15 חתמו ראובן ושרה על הסכם רכישה של פיצול נחלה במושב במרכז הארץ.

ביום 1.9.15 הוגש לרמ"י הסכם המכר עם בקשה ליישם את ההחלטה (1399 דאז) ולקבל שומה

לדמי רכישה בהתאם להוראות ההחלטה.

ביום 1.11.15 התקבל מכתב מרמ"י לפיו הובהר, כי לא ניתן ליישם את החלטה 1370 לאור כך

שרמ"י עדיין לא החלה ביישום שוטף של ההחלטה. המוכרים והקונים התבקשו להגיש טופס

בקשה להתחשבנות מחדש לפי החלטת הנהלה 3139 לפיה, הם יוכלו לפנות לרשות וליישם את

ההחלטה בתוך 6 חודשים מהמועד שבו הרשות תודיע על יישום של ההחלטה.

הערה כאמור המועד להתחשבנות מחדש הוארך לשנה בהחלטה – 1464 .

ביום 15.11.15 הוגשו המסמכים הנדרשים לרמ"י כולל טופס בקשה לפי החלטה 3139 חתום על

ידי המוכרים והקונים.

ביום 1.9.16 שילמו המוכרים דמי הסכמה לרמ"י בסך 2,200,000 .₪

ביום 1.11.16 הושלמה העברת הזכויות בנחלה ע"ש ראובן ושרה.

ביום 10.4.18 הודיעה רשות מקרקעי ישראל על "פתיחת שערים" ליישום ההחלטה בשוטף

(במספרה דאז 1523 .)

ביום 1.8.18 הגישו ראובן ושרה שכבר רשומים כבלי הזכויות בנחלה, את המסמכים הנדרשים

לצורך כניסה להחלטה, לרבות טופס בקשה להתחשבנות מחדש חתום על ידי המוכרים והקונים.

ביום .9.182 קיבלו ראובן ושרה מכתב מרמ"י הדוחה את הבקשה שלהם לכניסה להחלטה

ולביצוע התחשבנות מחדש בטענה, כי מתקיימת תביעה לזכויות היסטוריות במושב ולא ניתן

ליישם את ההחלטה במקרה זה, לאור חוו"ד של יועמ"ש חוזים לדורות מפברואר 2017 .

ביום 5.9.18 השיבו ראובן ושרה במכתב בהול לרשות והודיעו, כי ככל ולא יאפשרו להם להגיש את

הבקשה להתחשבנות, הם יאחרו את המועד שנקבע להגשה, עד לפני 10.4.19 , שכן תביעת הבעלות

לא תסתיים עד אז, ודבר זה יגרום להם נזק כלכלי רב.

ביום 20.9.18 התקבל מכתב מהרשות שחוזרת על עמדתה ומבהירה, כי לא ניתן להגיש בקשה

להתחשבנות מחדש במקרה של ראובן ושרה.

ביום 19.2.19 התקבל פסק דין "גן השומרון" שקבע כי מדיניות רמ"י המונעת יישום החלטות

מטיבות, היא מדיניות פסולה.

ביום 24.2.19 נשלח מכתב לרמ"י על ידי ראובן ושרה שמבקש לפעול בהתאם לפסק דין "גן

השומרון" וליישם את ההחלטה.

ביום 4.3.19 התקבל מכתב מרמ"י הדוחה את הבקשה בטענה כי מקרה "גן השומרון" הוא מקרה

ספציפי שלא קשור למושב שבו מתגוררים ראובן ושרה.

ביום 13.3.19 התקבלה החלטת הנהלה 4563 שקובעת כי במושבים בהם מתקיים הליך תביעה

לזכויות היסטוריות, ניתן להגיש בקשות להתחשבנות מחדש, בתוך 6 חודשים ממועד ההכרעה

בתביעה לזכויות היסטוריות.

ביום 1.8.19 הוכרעה התביעה לזכויות היסטוריות במושב של ראובן ושרה.

ביום 10.9.19 הגישו ראובן ושרה בקשה לרמ"י ליישום ההחלטה כולל בקשה להתחשבנות מחדש

בהתאם להחלטת הנהלה 4563 .

המפנה הדרמטי:

ביום 23.9.19 קיבלו ראובן ושרה מכתב מרמ"י בזו הלשון:

רמ"י קיבלה את בקשתכם ליישום ההחלטה ולביצוע התחשבנות מחדש ומודיעה כי היא דוחה את

הבקשה להתחשבנות מחדש לאור כך שבמועד החתימה על הסכם המכר התקיימה תביעה

לזכויות היסטוריות!

כאן בואו נעצור רגע בכדי שנבין היטב ראובן ושרה מגישים את הבקשה לפי החלטת הנהלה –

4563 ורמ"י דוחה את הבקשה בטענה שנשמעת בפעם הראשונה, לא כתובה בהחלטה 4563 , לא

נכתבה במכתבים של רמ"י, לא נאמרה על ידי הפקידים בע"פ כי לא ניתן להגיש בקשה –

להתחשבנות לאור כך שבמועד החתימה על הסכם הרכישה התנהלה תביעה לזכויות היסטוריות.

תקראו שוב את הדברים אם התובנה לא ירדה רמ"י מסבירה לראובן ושרה שלמרות החלטת –

הנהלה 4563 המדיניות היא שונה והבקשה נדחית פשוט כך! –

עולמם של ראובן ושרה התהפך ברגע אחד, התוצאה של מדיניות רמ"י בשלב בו הם קיבלו את

המכתב, היא הפסד של מיליוני ₪ מה עושים?! –

ראובן ושרה הפסיקו לישון בלילה, באישון לילה הם כותבים לרמ"י, מתייצבים במועדי הביקור ,

מתחננים על נפשם, איך זה יכול להיות? אך מהצד השני אין מענה! ראובן ושרה נתקלים בחומות –

בצורות.

הגילוי ביום – 13.1.20 בבדיקה שערכנו ברמ"י התגלתה התעלומה ביחס לשאלה היכן נולדה –

מדיניות רמ"י לפיה:

למרות החלטה 4563 שמאפשרת התחשבנות מחדש בתוך 6 חודשים ממועד ההכרעה בתביעה,

למרות שהעסקה של ראובן ושרה בוצעה במועדים הקובעים ( 9.6.11 לפני – 10.4.18 ,)

למרות שהבקשה לכניסה להחלטה הוגשה במועד (בתוך 6 חודשים ממועד ההכרעה בתביעת

הבעלות) לאור כך שבמועד החתימה על הסכם הרכישה התנהלה תביעה בעלות לא ניתן – –

לבצע התחשבנות מחדש כלומר החלטה – 4563 לא חלה על ראובן ושרה???

ההסבר של פקיד רמ"י במסגרת הדרכת עובדים בחודש ספטמבר – 2019 התקבלה הנחיה

מהמחלקה המשפטית, כי למרות החלטת הנהלה 4563 , יש לדחות בקשות להתחשבנות מחדש

במקרים בהם התנהלו תביעות בעלות במועד החתימה על הסכם הרכישה.

שאלנו את הפקיד האם ההחלטה פורסמה? –

והתשובה בטח לא תופתעו לא, היא לא פורסמה! –

שאלנו את הפקיד האם אתם חושבים שניתן להחיל הוראות על חוכרים כאשר הם לא פורסמו? –

האם ניתן להחיל הוראות רטרואקטיבית? האם ניתן להחיל הוראות שלא קיימות בהחלטת

הנהלה 4563 עליה הסתמכו החוכרים?

התשובה אלו הוראות של הייעוץ המשפטי ויש להמשיך טיפול מולם. –

הנזקים הצפויים:

מדיניות רמ"י השוללת את האפשרות לבצע התחשבנות מחדש לאור כך שבמועד החתימה על

הסכם הרכישה התקיים הליך תביעה לזכויות היסטוריות )כאמור מדיניות שלא פורסמה לציבור

ו"הונחתה" לעובדים בהדרכה בספטמבר 2019 אחרי החלטה 4563 (, גורמת נזקים עצומים בלתי

נתינים לתפיסה כלל ובכדי להעמיד דברים על "קרקע המציאות" אביא את החישובים למקרה של

ראובן ושרה:

חישוב דמי רכישה במסלול 20% + מע"מ:

שומה לדמי הסכמה – 2,200,000 .₪

שומה לדמי רכישה במסלול 20% + מע"מ )העסקה בוצעה אחרי 1.1.93 – ) 1,900,000 .₪

התוצאה רמ"י קיבלה מהמוכרים – 2,200,000 ₪ ותקבל מראובן ושרה 1,900,000 ₪

סה"כ 4,100,000 .₪

חישוב התחשבנות מחדש:

שומה לדמי הסכמה – 2,200,000 .₪

שומה לדמי רכישה במסלול 33% + מע"מ לפי שווי הנחלה במועד קבלת השומה לדמי הסכמה –

2,500,000 .₪

התוצאה ראובן ושרה ישלמו את ההפרש בין שומת דמי הרכישה לשומת דמי ההסכמה בסך –

300,000 .₪

חישוב הנזק הכלכלי:

,900,0001 ₪ )במסלול 20% – ) 000300, ₪ )במסלול התחשבנות מחדש( = 500,0001, ₪

הנזק שנגרם לראובן ושרה הוא בסך 0001,500 , !!!₪

הסטטוס נכון למועד זה:

בימים אלה, הועברה פניה מפורטת למחלקת המשפטית בהנהלת רמ"י כולל בקשה לפגישה דחופה

בנושא, על מנת לנסות לייתר הליך של עתירה מנהלית אך עדיין לא התקבלה תשובה.

בחרתי לשתף את הציבור במקרה המתואר כאן שנמצא בתהליך ועדיין לא הוכרע, על מנת להצביע

על האבסורד הבלתי אפשרי בו נתקלנו וגם על מנת להביא לשימת לב החוכרים שנמצאים במצב

דומה וחיים בחוסר אונים מוחלט, כי מתקיים הליך אינטנסיבי ומואץ שלא הוכרע, שלעניות דעתי

יש לו סיכוי טוב ביותר להסתיים בתוצאה לטובת החוכרים כלומר ביטול מדיניות רמ"י שנולדה –

בחודש ספטמבר 2019 בהדרכת עובדים, לפיה לא ניתן לבקש התחשבנות מחדש ככל ובמועד

החתימה על הסכם הרכישה התקיים הליך תביעה לזכויות היסטוריות.

אעדכן בהקדם בהתפתחויות, בינתיים תשפשפו טוב את העיניים הסיפור שמתואר כאן הוא –

מציאות עגומה ולא סיפור דמיוני.

בכבוד ורב ובברכה,

אביגדור ליבוביץ, עו"ד

ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין

למעלה

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם

ּ