צרו קשר
ּ

היתר בניה: הדיון בוועדה

תוך כמה זמן מרגע הגשת התכנית הוועדה המקומית חייבת להגיב?

זו שאלה מצויינת. לשון החוק מבולבלת:

אין בחוק (לצערי) פרק זמן בו הוועדה חייבת לשלוח דף החלטה, ובו רשימת התנאים להיתר. הסיבה היא שאין התאמה בין לשון החוק לבין התהליך שקורה בפועל. חוק התכנון והבניה (סעיף 158 כג) אומר דבר פשוט: ברגע שהוגשו כל המסמכים הדרושים לוועדה, עליה לפסוק תוך 30 יום.

מה הבעיה?

אי אפשר לנהוג ע"פ החוק ו"להגיש לוועדה את כל המסמכים" לפני הדיון. הוועדות פועלות הפוך: קודם הן מבקשות תכנית ראשונית (בלי מסמכים נלווים), ואז מתכנסות לדון בה. בסיום הדיון הוועדה מחליטה "לאשר בתנאים" או "לא לאשר". רק אז, במידה והתכנית "אושרה בתנאים", הם יצרפו למבקש את כל התנאים, הדרישות, המסמכים והאישורים הדרושים לצורך קבלת ההיתר…

והחוק ממשיך לסבך:

על פי התיקון מס' 72 לחוק התכנון והבניה, בהעדר תגובה מאת רשות התכנון בתוך חודשיים לבקשה המוגשת ע"י אדריכל המורשה לכך – "מורשה להיתר" (לאחר שוידא את התאמת התכנית לדין), הבקשה יכולה לקבל תוקף ע"י האדריכל כהיתר לכל דבר כאילו ניתן על ידי רשות התכנון. האם בפועל זה קורה? ממש לא. אף אדריכל לא רוצה להסתבך עם הוועדה המקומית.

אז מה קורה בפועל?

הוועדה המקומית לתכנון ובניה מתכנסת אחת למספר שבועות. לאחר הדיון בוועדה ייכתב הפרוטוקול ("דף הדרישות"), אשר יכלול את ההחלטה עצמה, ורשימת התנאים לצורך קבלת ההיתר. הפרוטוקול יועבר בדואר הן לאדריכל והן אל היזם (המכתב מגיע כחודש לאחר הדיון).

במידה והוועדה מסרבת לחלק מבקשת ההיתר או לכולה, פתוחה בפני היזם האפשרות להגיש ערעור, בהתייעצות עם אדריכל המבנה, בפני וועדת הערר המחוזית.

תנאים למתן היתר בניה

רשימת התנאים לקבלת ההיתר משתנה בהתאם לאופיו של הפרויקט. הדרישות אינן קבועות גם בשל סטנדרטים שונים בין רשות אחת לרעותה. להלן, עיקרן:

  • אישור מנהל מקרקעי ישראל (במידה והאדמה מוחכרת. במקרה זה יידרש היזם לגשת למנהל אישית או באמצעות בא כוחו לצורך תשלום האגרות).
  • אישור פיקוד העורף על תכנית הממ"ד (ראה מילון מונחים- יחסי אדריכל- לקוח).
  • הגשת חישובים סטאטיים ע"י מהנדס הבניין.
  • החתמת הרשות לכיבוי אש ע"י יועץ בטיחות.
  • החתמת חברת 'בזק'.
  • הגשת תכנית סניטארית ע"י מהנדס אינסטלציה.
  • החתמת רשות העתיקות (תלוי באיזור)
  • רשויות רבות מבקשות לערוך התקשרות עם אתר לשפיכת פסולת המוכר ע"י המשרד לאיכות הסביבה לצורך פינוי עתידי של הפסולת המוצקה הנוצרת בעת הבניה. הבטחה של הקבלן לפינוי מסודר אינה מספקת כאן.
  • המצאת חוזה להתקשרות עם מכון התקנים או מעבדה מאושרת. החוזה יכלול את בדיקת איכות הבטון בזמן היציקות השונות, בדיקת המערכת הסניטארית, בדיקת הטיח בממ"ד (נדרש טיח מיוחד) ובדיקת אטימותו. נושא התקינה במערכות הבניין הופרט וניתן לערוך 'שופינג' ע"מ לקבל את ההצעה הטובה ביותר (אנשי המכירות נוהגים להגיע אל היזם לצורך סגירת החוזה).

פרק הזמן הדרוש להוצאת היתר, משתנה ע"פ דרגת יעילותם הבירוקרטית של הגופים המוסדיים באזורים השונים, ממורכבותה של הבקשה עצמה וממשתנים לא צפויים נוספים. בכל אופן – יש לקחת בחשבון פרק זמן של מספר חודשים.

איך בכל זאת חוסכים בזמן?אדריכלים רבים מכינים את תכניות העבודה רק עם קבלת ההיתר. אין הדבר כורח המציאות: כבר עם קבלת "דף הדרישות", אשר הוזכר קודם, יש לבקש מאדריכל המבנה להכין תכניות עבודה מפורטות.

כך – בזמן שהתהליך הבירוקרטי מתנהל – ינוצל הזמן לעריכת תוכניות העבודה האדריכליות וההנדסיות. עם העברתן ליזם, יוכל האחרון לבצע את מכרז הקבלנים, תוך עליה על הקרקע מיד עם קבלת היתר הבניה.

היתר הבניה עצמו הנו תשריט הבקשה ("גרמושקה") אליה מוצמד טופס חתום, עם פרטי הבקשה המלאים. קבלת ההיתר מותנית בתשלום אגרה נוספת (ראה חישוב עלויות).

ההיתר תקף לשנה, אך אם הונחו יסודות למבנה מוארך תוקפו ל- 3 שנים. עם תחילת העבודות כדאי לבקש חיבור זמני לתשתיות חשמל ומים באמצעות טופס-2.

אדריכלים מומלצים בבאר שבע,

ארכיטקט,

אדריכל מומלץ,

אדריכלים מומלצים,

משרדי אדריכלים,

אדריכלים בבאר שבע,

אדריכל באר שבע,

משרד אדריכלים בבאר שבע,

אדריכל בבאר שבע,

פיקוח עליון ואישורי אכלוס

במהלך הבניה, נדרש אדריכל המבנה – המבצע את הפיקוח העליון לצורכי הרישוי- לדווח לוועדה באופן רשמי על אופן התקדמותו של התהליך.

הדו"ח הראשון יוגש בשלב סימון קווי הבניין ע"י המודד, השני בשלב גמר ריצפת קומת הכניסה (בצירוף מפת מדידה), השלישי בגמר השלד והאחרון בגמר הבניה. הדוח האחרון יהיה לצורך אכלוסו של המבנה, ויימסר בצירוף המסמכים הבאים:

  • מפת מדידה סופית הכוללת את המבנה ואת פיתוח השטח.
  • אישור המעבדה המוסמכת על תקינות הבדיקות השונות (ריכוז תוצאות בדיקת הבטון, מער' הביוב והממ"ד).
  • הצהרת מהנדס הבניין על תקינות הממ"ד (הצהרה זו תיערך בפני הנוטריון של היזם).
  • אישור הקבלן על התקנת פרטי מסגרות תקניים בממ"ד. לאישור זה יוצמדו העתקים מתעודת "קבלן רשום" ומהחוזה בין היזם לקבלן.
  • המצאת אישור הכולל חשבוניות מס מאתר הפסולת על השימוש בשירותיו.
  • אישור מהמועצה המקומית על כך שאין ליזם חוב כלפיה.

לאחר הגשת המסמכים, יגיע לשטח פקח מטעם הוועדה ע"מ לאשר את תאימותו של המבנה להיתר הבניה. הפקח יבדוק באופן מדגמי מספר נושאים כגון: מידות, מעקות תקניים, חניות, גבהים וכד'.

קבלת טופס 4 (אישור לחיבור המבנה לתשתיות) אינה מחייבת סיום של כל עבודות פתוח השטח (כגון משטחי חניה או גדרות), אך תחייב, ברוב המקרים, מתן ערבות בנקאית לסיומן.

ישנם מקרים בהם לקוחות אינם ממתינים לאישור האכלוס ונכנסים לגור במבנה טרם קבלתו. חיבור החשמל הזמני הופך ל 'קבוע', ונעשים חיבורים עצמאיים לתשתיות האחרות.

מעבר לסכנה הקיימת במגורים במבנה אשר לא עבר את אישור האדריכל והוועדה (למשל מעקות אשר אינם עונים לתקן, או כשלים הנוגעים לבטיחות אש), רצוי לדעת שחס וחלילה, במקרה של תאונה, או נזק למבנה – עלולה להיווצר בעיה ביטוחית.

במידה והבניה אינה תואמת את ההיתר מסיבה זו או אחרת, תיערך ע"י אדריכל המבנה תכנית שינויים. למעשה זו תכנית אדריכלית חדשה המוגשת לוועדה לצורך קבלת היתר חדש. תמחור התכנית תלוי במהות וגודל השינויים המבוקשים.

תעודת הגמר- מאשרת את סיום התהליך כולו ותינתן למבנה רק לאחר סיום כל עבודות הפיתוח. רבים מוותרים על תעודה זו בשל כך. אין לכך הצדקה משום שבעת הרצון לממש את הנכס בעתיד ייתכן ועורך דינו של הקונה ידרוש את המצאת התעודה. אי המצאתה עלול לעורר חשד שמא המבנה אינו בנוי ע"פ תנאי ההיתר וערכו עלול לרדת בשל כך.

ניסיון להשיג את התעודה בשלב מאוחר, עלול להיתקל בקשיים עקב פריטים לא מאושרים אשר נוספו עם הזמן למבנה או לשטח. (גגונים, פרגולות, מחסן, גדרות וכיו"ב).

למעלה

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם

ּ