צרו קשר
ּ

בונים לגובה – תוספות עולות כסף

מדוע הדירות במגדלי מגורים יקרות יותר?

מאיר שמחה, מנהל הנדסה ותכנון בחברת אזורים, מסביר כאן מדוע מגדלי הדירות היא צורת המגורים האופטימלית באזורים בהם קיים מחסור בקרקעות עשרות אלפי יחידות דיור נבנות בישראל בכל שנה. מעצם היותה של ישראל מדינה קטנה שבה השטח מוגבל, לא מעט מהן נבנות בבניה רוויה, אך אם פעם הייתה בניה רוויה כזו של 5-6 קומות היום בניינים של 15-20 קומות הפכו לנפוצים בערים רבות.

בתל-אביב בלבד, נבנות כ-2700 דירות בבניינים הגבוהים מ-16 קומות.

לפי נתוני הלמ"ס העדכניים בתל-אביב בלבד, נבנות כ-2700 דירות בבניינים הגבוהים מ-16 קומות. כאשר אחריה ברשימת הערים המככבות נתניה ופתח תקווה. במרבית המקרים, רכישת דירה במגדל מגורים הכולל מספר דו-ספרתי של קומות מלווה בתשלום פרמיה, ביחס לרכישת דירה ברב-קומות רגיל. על פניו נראה שמדובר באבסורד.

מגדל מגורים נבנה על תא שטח די דומה בגדלו והתשתיות נראות דומות. עם זאת,לבניית מגדל יש מספר משמעויות תכנוניות שמייקרות את עלויות הבניה באופן משמעותי ומוסיפות גם לעלות האחזקה השוטפת.

מהם הדברים הקיימים בכל בנין מודרני והרוכש צריך לשים לב אליהם ומהם האלמנטים הקיימים במגדלים בלבד?

  • בטיחות אש – יש הבדל בין בנין עד 9 קומות לבין בנין גבוה יותר. בבניינים שגובהם מעל 10 קומות נדרש לפי חוק חדר מדרגות נוסף ומערכות הגנת אש אקטיביות. כולל ספרינקלרים וגלאי עשן למקרה חירום. עם מגמת האורבניזציה צפויים מגדלי המגורים להפוך ליותר נפוצים.
  • פינוי אשפה – אם בעבר היו יורדים כמה קומות עם שקית ביד כדי להוריד את האשפה, במגדלי מגורים מודרניים יש דרישה להקמת פיר אשפה שנמתח לכל גובה הבניין וכולל חדר מאוורר בכל קומה וחדר דחסנית בגובה 2 קומות שממוקם בקומת הקרקע.
  • חניה תת-קרקעית – בלא מעט בניינים חדשים, בדגש על בניינים באזור תל-אביב נדרשת חניה תת-קרקעית לכל דירה. עלות בניית חניה כזו יכולה להגיע ל-100,000 שקל לכל חניה. בלא מעט דירות מוקצות 2 חניות למשפחה. מספר החניות הרב שנדרש במגדלי מגורים- הופך את הקמת החניה התת-קרקעית לכורח הנסיבות.

בבניינים רבים, מוקמים מועדוני דיירים ומתקנים ציבוריים מגוונים נוספים.

  • אבטחה – פרויקטי היוקרה מתהדרים בשומר הניצב בכניסה, אך כיום גם בבניינים רבים שאינם מוגדרים כמיועדים למאיון העליון, מקימים מערכת אבטחה שמבוססת על מצלמות ושירותי מוקד הזמינים 24 שעות ביממה לטובת ביטחון הדיירים ורכושם.
  • מועדוני דיירים ותשתיות ספורט – בבניינים רבים מוקמים מועדוני דיירים ומתקנים ציבוריים נוספים, דבר המוסיף לעלויות ההקמה וגם לעלויות הניהול החודשיות. המתקנים משמשים לרוב למפגשים חברתיים, לאחסון ציוד של כלל דיירי הבניין או לאירוח אירועים שונים.
  • מערכת סינון אויר בנפרד – לפי חוק יש חובה לבנות ממ"ד בכל בנין חדש. כיום המרחב המוגן הדירתי לא כולל רק קירות בטון ודלת פלדה אלא נדרש להיות מצוייד גם במערכת אקטיבית לסינון אויר.
  • תשתית וצובר גז – אם בעבר היו בלונים לכל דירה שהתחברו מבחוץ, או שהיו תשתיות שהוקמו ע"י ספקי הגז, הרי שכיום, בעקבות פתיחת השוק והיכולת של כל צרכן לעבור חברה באופן עצמאי, ההקמה מוטלת על הדיירים, זאת מכיוון שחברות הגז לא מעוניינות להקים תשתית יקרה על חשבונן ולהפסיד מכיוון שהדייר עובר לחברה אחרת.

חשוב לשים לב כמובן להבדל בין סעיפים המחוייבים ע"פ חוק לבין אלו המקובלים כיום בגלל הפרט הגבוה שרבים מהרוכשים מצפים לקבל מפרט שעליו ניתן להוסיף את פיתוח הגינה בבניין, עם מערכת השקיה ושתילת צמחיה איכותית, לובי בגובה כפול ובתכנון מעצב פנים, מעליות מהירות ממיטב היצרנים ועוד.

לבניית מגדל, יש מספר משמעויות תכנוניות שמייקרות את עלות הבניה.

בעתיד הנראה לעין – עם מגמת האורבניזציה של ישראל – צפויים מגדלי המגורים המודרניים להפוך ליותר ויותר נפוצים. לצד היתרונות בניצול השטח ומגורים בבניין חדיש ומאפשר נוחות חשוב לזכור ולשים לב לאלמנטים שצריכים להיות בו כדי לשמור על איכותו למשך עשרות שנים קדימה וכמובן לשמור על בטיחות דייריו.

לבסוף, חשוב בעיקר לזכור שכל התוספות הללו עולות לא מעט כסף המתבטא במחיר הדירה ובעלות התחזוקה השוטפת גם אם חלק מהרוכשים אינם ששים לשלם את הפרמיה הנדרשת כדי לגור במגדל מגורים. צריך לזכור שזו צורת המגורים האופטימלית באזורים בהם יש מחסור בקרקעות ושהיא המיטיבה ביותר עם הסביבה באזורי הביקוש בהם יש מיעוט שטחים ירוקים ודרישה גבוהה למגורים.

למעלה

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם

ּ